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我國都市更新法制之研究－以權利變換制度下建築物及他項權利之處理為中心

為了解決五權立體停車場月租的問題，作者蔣美龍 這樣論述：

第一章 緒論第一節 研究動機為加速都市更新的進行，行政院院會首先於民國96年7月通過內政部所提「指標性都市更新案推動案」及「都市更新條例」部分條文修正案。 此相關政策利多的釋放，已正式宣告了台灣地區已加速進入了實施都市更新的時代，以都市更新取代都市擴張也是必然趨勢。然而我國都市更新條例於民國87年11月即已完成立法並公佈施行，距今已近10年，其實施之成效如何令人矚目。按我國都市更新條例（以下稱本條例）的立法，係參酌現行法制中原已經存在的市地重劃規範及國外已經實施的權利變換制度後，訂定權利變換專章，以建立我國的權利變換制度，並以權利變換制度為實施都市更新的主要方法。而在權利變換專章中，特別

針對都市更新單元土地上（或建築物）所存在的合法建築物所有權、地上權、地役權、永佃權、抵押權、典權、租賃權及舊違章建築等錯綜複雜的權利關係規定其處理方式，以解決過去推動都市更新最大的困難之一。國家建設固貴在政策的推動或獎勵，然法令的齊備、良窳與否亦為成敗之關鍵。在政府已揭開了都市更新時代的劇幕時，現行都市更新法制的規範，尤其是針對存在於土地上錯綜複雜的權利關係，本條例第37條至第41條僅5個條文的規範內容是否周延？為解決推動都市更新最大的困難所訂立規範是否齊備？有無檢討修正的必要？此即為本文的研究動機。第二節 研究目的如前所述，本條例在權利變換專章中，特別針對都市更新單元內土地（或建築物）上所

存在的合法建築物所有權、地上權、地役權、永佃權、抵押權、典權、租賃權及舊違章建築等權利關係規定其處理方式。在內容上，或規定其消滅（例如地役權），或規定其可請求相當1年租金的補償（例如出租土地供建築房屋的租賃關係），或在與土地所有人於無法達成協議時參與權利變換分配（例如合法建築物所有權人、地上權、永佃權人及耕地三七五之承租人等），亦或是於無法協議消滅時登載於原土地或建築物所有權人將來所分配的土地或建築物（例如抵押權及典權）等，因權利內容的不同而異。本研究目的即在於探討在權利變換制度之下，有關合法建築物所有權、他項權利、租賃權及違章建築等依本條例第四章第37條至第41條的規定進行處理時，其規範的可

行性、民法物權編有關於各個物權的效力規定，在適用上是否存在窒礙難行之處或適用上的疑義及其欠缺之處等問題，並提供具體的見解，以作為未來修法時的參考。第三節 研究方法本文在研究方法上，擬係採下述方法為之：一、解釋學之研究方法本文於介紹都市更新條例、說明權利變換制度的過程、論述本條例第4章第37條至第41條中規範的內容及與其具有直接關聯性的各項基本概念。二、文獻探討方法以國內的學者專家為對象對於與本研究計畫相關的學術著作、期刊、論文及網站資料等多方加以蒐集及分類，連同相關之法規，皆予以研討、分析、比較，以建立本文之架構，而司法院大法官會議解釋、最高法院的判例、判決、決議、高等法院判決及中央主管機關

針對本條例的內容發布相關的函釋等文獻，亦在蒐集之列。三、歷史之研究方法將概述我國都市更新法制之歷史沿革，包含都市計畫法中有關都市更新之規定內容及台北市對於都市更新自治條例及規則制定的歷程，藉由歷史研究方法，說明規範的演變，實務施行之梗概，繼而明瞭本條例立法之緣由，以鑑往知來。第二章 都市更新概說及我國都市更新法制之沿革第一節 都市更新概說一、都市更新之意義及精神從法令面而言，固然係指根據都市更新條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施（本條例第3條第1款參照）。但如果自都市更新的目的加以探究，所謂都市更新其實更是基於都市地區整體的利益考量，經過公私部門共同持續的努力，在一

定地區內依照都市更新計畫實施重建、整建復新及維護等措施，以達成機能重整與改善生活環境的整體性目的。二、推動都市更新之緣由1、基於都市永續發展，2、基於住宅改善之目的，3、尋求都市機能升級，4、經濟及財政之理由。三、 優先實施都市更新地區下列地區屬於都市發展政策面上應優先推動都市更新的地區，茲分述如下：1、交通樞紐區 ，2、老舊市中心商業區， 3、市中心工業區與軍營 ，4、港埠碼頭，5、老舊住宅社區 6、災後重建更新。第二節 我國都市更新法制之沿革一、都市計畫法中有關都市更新之規定民國53年都市計畫法修正時，即於第52條規定在都市計畫實施以後，當地市、縣政府或鄉、鎮（或縣轄市）公所，因衛生

上、安全上之理由，必須拆除雜集之窳陋建築或貧民區時，得依據都市計畫，實施逐步整建或徙置原居民為全地區的重建（舊都市計畫法第52條第1項參照）。至民國62年都市計畫法再次修正時，並進一部增訂第6章「舊市區之更新」專章，針對都市更新的計畫訂定、都市更新處理方式、更新地區範圍的劃定、更新計畫的擬定、報核、發佈、更新土地的取得及取得後之讓售或標售等事項為規範。二、有關台北市對於都市更新推動之歷程（一）、台北市政府在民國63年即於市政府工務局成立都市計劃處，辦理都市計劃業務，而在民國65年台北市所頒布的「都市計畫法台北市施行細則」，亦設置「舊市區之更新」專章，明確規定劃定為更新地區的條件，並規定得視需要

設置專責單位辦理之。其後台北市政府於民國66年在都市計劃處設立都市更新科，專責辦理都市更新業務，為我國地方政府設置辦理都市更新業務專責單位的濫觴。（二）、民國72年，台北市政府又頒布「台北市都市更新實施辦法」，後又於民國82年進行修正，增訂「獎勵私人或團體興辦都市更新建設事業」專章，獎勵私人或團體辦理都市更新事業，並明定都市更新審議委員會的設置（該辦法第29條）、高度限制放寬及獎勵建築容積等措施。待民國87年都市更新條例通過施行後，於民國90年將「台北市都市更新實施辦法」配合都市更新條例修正其內容並更改名稱為「台北市都市更新自治條例」，作為台北市實施都市更新的依據。三、都市更新立法歷程於都市更

新條例於民國87年10月完成三讀，使我國都市更新的推動邁入新的階段。施行迄今，於民國92年曾進行較大幅度的修正，增訂第22之1、25之1條、並修正第3、9、12、19、22、34條（民國92年1月29日）。第三章 都市更新條例之解析第一節 本條例之立法重點如下一、建立整體之都市更新制度此次以都市計劃特別法的方式尋求突破，對於都市更新所需求的事項加以規範，結合公、私部門各施所長來執行都市更新，並明訂實施主體，以建立整體的都市更新制度。二、縮短行政審核流程為加速都市更新的進行，對於都市更新計畫及都市更新事業相關計畫的審核均由地方政府核定後發布。都市更新事業計畫如僅涉及主要計畫局部性的修正而不

違背原規劃意旨時，或僅涉及細部計畫之擬定、變更時，都市更新事業計畫得先行發布實施，相關都市計畫事後再配合辦理擬定或變更。三、強制參與機制之建立為解決少數人阻撓都市更新的推行，由土地及合法建築物的所有權人自行實施或委託實施都市更新時，只要取得多數人的同意後即可進行。四、權利變換制度之建立權利變換制度的建立，為此次都市更新條例立法的關鍵所在，其目的在於以立體分配或權利金分配的方式，來解決錯綜復雜的土地權利關係及需求。第二節 總則一、本條例的立法目的，係為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益（第1條第1項）。為求權責明確，本條例第2條規定，主管機關在中央為內政部

；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。二、為明確立法本旨，避免執行疑義，本條例第3條特別對於都市更新、都市更新事業、更新單元、實施者及權利變換五個用語加以定義，其中較重要者為權利變換。所謂權利變換係指更新單元內，重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。第三節　更新地區之劃定一、更新地區的調查及都市計畫之配合（一）、更新地區之調查本條例第5條規定，直轄市、縣（市）主管機關應就都市之發展狀況、居民意

願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估；劃定更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫（二）、都市計畫之配合更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更，未涉及都市計畫之擬定或變更者，送該管政府都市計畫委員會審議通過後，公告實施之（本條例第8條）。如涉及都市計畫主要計畫或細部計劃之擬定或變更者，依都市計畫法規定程序辦理，主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或變更。該規定的目的在於避免重複作業增進作業效率，以利更新事業的推展。二、 更新地區之劃定本條例第2章更新地區的劃定，主要在規定直轄市、縣（市）主管機關應劃定更新地區，並就已劃定之地區擬定都市更新計畫以做為推動都市更新事業的指導。但在本

條例頒布前，已經都市計畫說明書劃定之都市更新地區，亦可適用本條例規定，申辦都市更新事業。其內容如下：（一）、優先劃定區依本條例第6條的規定辦理，主要係為公共安全、衛生、治安之考量並兼及都市景觀的維護。（二）、迅速劃定區依本條例第7條第1項的規定辦理，主要針對因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞等地區所為之劃定。第四節　都市更新事業之實施一、 更新單元之劃定可由主管機關劃定及由實施者依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元。計畫中適當劃分之。實施者自行擬具或變更之都市更新計畫，應申請該管主管機關依本條例第8條所定程序辦理。二、 公聽會及事業概要之擬定（一）、舉辦公聽會自行劃定更新單

元後，在擬定事業概要前應舉辦公聽會，以利事業概要的聲請。（二）、事業概要之擬定所謂事業概要其實即為都市更新事業計畫的原則性及摘要性的說明，故在擬定事業概要時，應確定實施更新事業單元的範圍未來發展方向及其是否符合都市更新的目的。只有人民依據本條例第10條及第11條實施都市更新時，始須擬具事業概要。在擬具完成後，應先經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過10分之1，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過10分之1之同意。之後連同公聽會紀錄申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之（本條例第10條）。申請案

件收件日或補正完竣之日起60日內，完成審查並將結果通知申請人。但情形特殊者，得延長其審查期限，以60日為限（施行細則第9條第1項）。三、 實施者之選定（一）、政府辦理都市更新之選定依本條例第9條第1項的規定，直轄市、縣 (市) 主管機關得自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其他機關 (構) 為實施者，實施都市更新事業。（二）、人民申請辦理都市更新之選定1、依本條例第10條第1項的規定，實施者的選定分為自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。 所謂「更新團體」係土地及合法建築物所有權人，為增進所有土地之合理利用及建築物的維護更新而自主形成之非

營利性組織。依本條例第15條第1項的規定，逾7人之土地及合法建築物所有權人依第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時，應組織更新團體。另依本條例第15條第2項的規定，都市更新團體應為法人。2、如委託都市更新事業機構為實施者時，都市更新事業機構依本條例第14條的規定，以依公司法設立之股份有限公司為限。另外，在實務上並不同意以個人為實施者。四、 擬定都市更新事業計畫（一）、實施者擬定更新事業計畫為更新單元的整體建設計畫，包含配置、建築計畫、未來推動方式、進度及財務等，經核定後作為更新單元未來開發的辦理依據。依據本條例第19條第1項的規定，都市更新事業計畫由實施者擬定。（二）、公聽會、公開展覽及

調查擬定或變更都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意見（本條例第19條第2項）。（三）、同意權的行使1、實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依第10條規定申請獲准實施都市更新事業者，除依第7條劃定之都市更新地區，應經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過2分之1，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2分之1之同意外，應經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過5分之3，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3分之2之同意（本條例第22條第1項前段）。其屬依第11條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過3分

之2，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過4分之3以上之同意。前項人數與土地及建築物所有權比例之計算，準用第12條之規定（本條例第22條第1項後段）。2、土地及合法建築物所有權人為同意之意思表示後（例如已簽訂同意書），可否又向主管機關表示不同意？對於這個問題，依主管機關的見解，除非具有民法第88條、第89條、第92條所定錯誤、詐欺、脅迫等事由，否則即不得任意撤回，俾免影響都市更新事業之推動。另有學者則認為：本條例第22條的同意，於都市更新事業計畫報核時，迄於都市更新事業計畫之核定時均應符合該條所訂同意的比例，且於經核定後，更新事業的公共利益始具體存在，故在都市更新事業計畫之核定前，

仍可表示不同意。本文認為如權利人於同意後仍可任意撤回，恐將使都市更新事業的推動發生不可預期的障礙，故應以否定見解為是。（四）、都市更新審議委員會審議依本條例第19條第1項的規定，擬定或變更之都市更新事業計畫送當地直轄市、縣 (市) 政府都市更新審議委員會審議通過後，由直轄市、縣 (市) 主管機關核定發布實施；變更時，亦同。（五）、都市更新實施的方式依本條例第25條第1項的規定，都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，原則上以權利變換方式實施都市更新。而由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之。但如經全體土地及合法建築物所有權人同意者或其他法律另有規定時，亦得以協議合建或

其他方式實施之。以協議合建方式實施都市更新事業，如無法取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過5分之4之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者（本條例第25條之1）。（六）、公告禁止事項更新地區劃定後，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要，公告禁止更新地區範圍內建築物之改建、增建或新建及採取土

石或變更地形。但不影響都市更新事業之實施者，不在此限。禁止期限，最長不得超過二年。如有違反者，當地直轄市、縣（市）主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀（本條例第24條）。（七）、公有土地的處理本條例第27條的規定，都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理之，不受土地法第25條、國有財產法第七條、第28條、第66條、預算法第25條、第26條、第86條及地方政府公產管理法令相關規定之限制（本條例第27條第1項）。第五節　權利變換一、 權利變換計畫的擬定（一）、程序及調查1、依本條例第29條第1項的規定，以權利變換方式實施都市更新時，實施者應

於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第19條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項，但必要時權利變換計畫之擬定、報核得與都市更新事業計畫一併辦理。2、實施權利變換時，其土地及建築物權利已辦理土地登記者，應以各該權利之登記名義人參與權利變換計畫，其獲有分配者，並以該登記名義人之名義辦理登記（實施辦法第16條）。（二）、土地相關權利及舊違章建築的協調處理此所稱土地相關權利，係指存在於土地上之合法建築物所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、基地租賃權、耕地三七五租約等。本條例自第37條起至第41條即係針對前述事項的處理為規範。在擬定權利變換計畫時，土地所有權人須與土地相關權

利人及違章建築戶就如何處理達成協議，或由土地相關權利人等參與權利變換分配等。（三）、更新前權利價值評估權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。（四）、共同負擔之計算1、依本條例第30條第1項的規定，實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，除以各該原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地抵充外，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用，經直轄市、縣（市）主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人

按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵忖。其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納；其經限期繳納而逾期不繳納者，並得移送法院強制執行。在權利變換範圍內，土地所有權人應共同負擔之比例，由直轄市、縣（市）主管機關考量實際情形定之（本條例第30條第2項）。（五）、權利變換之分配1、分配方式：權利變換後之土地及建築物扣除第30條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物因未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之（本條例第31條第1項）。更新後

各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之（實施辦法第10條）。土地所有權人與權利變換關係人依本條例第39條第2項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，實施辦法第6條之土地所有權人之權利價值應扣除權利變換關係人之權利價值後予以分配或補償（實施辦法第9條）。2、多退少補及限期繳納差額依本條例第31條第1項規定分配之結果，其實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金（本條例第31條第2項）。3、未繳納差額價金之禁止

移轉應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物不得移轉或設定負擔；違反者，其移轉或設定負擔無效（本條例第31條第4項）。4、公開抽籤作業實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有2人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。5、列冊登記二、權利變換計畫之核定（一）、權利變換計畫送件申請實施者依本條例第29條第1項規定報請核定時，應檢附權利變換計畫及下列文件：1、經直轄市、縣 (市) 主管機關委託、同意或核准為實施者之證明文件。2、經直轄市、縣 (市) 主管機關核定都市更新事業計畫之證明文件。但與都市更新事業計畫一併辦理者免附。3、權利變換公聽會

紀錄及處理情形。4、其他經直轄市、縣 (市) 主管機關規定應檢附之相關文件（實施辦法第4條）。（二）、公開展覽、公聽會及審議其相關程序，仍依照本條例第19條及施行細則第8條至第11條的內容辦理，於此不再贅述。（三）、權利變換計畫之核定、公告及通知直轄市、縣 (市) 主管機關應於權利變換計畫核定發布後公告30日，將公告地點及日期刊登政府公報及新聞紙3日，並張貼於當地村 (里) 辦公處之公告牌。三、公告禁止事項實施權利變換地區，直轄市、縣（市）主管機關得於權利變換計畫書核定候，公告禁止下列事項：1、土地及建築物之移轉、分割或設定負擔。2、建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形（本條例第33條

第1項）。前項禁止期限，最長不得超過2年（本條例第33條第2項）。但不影響權利變換之實施者，不在此限。四、申請建築執照及拆除遷移依本條例第34條的規定，依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，並免檢附土地、建築物及他項權利證明文件。 而權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物、由實施者公告之、並通知其所有權人、管理人或使用人，限期30日內自行拆除或遷移；逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務。五、權利屬性、接管及產權登記依本條例第35條的規定，權利變換後，原土地所有權人應分配之土地及建築物、自分配結果確定

之日起，視為原有。權利變換範圍內經權利變換之土地及建築物，實施者於申領建築物使用執照，並完成自來水、電力、電訊、天然氣之配管及埋設等必要公共設施後，應以書面分別通知土地所有權人及權利變換關係人於30日內辦理接管及由該管登記機關辦理權利變更或移轉登記換發書狀（本條例第43條）第六節　獎助一、 容積獎勵及移轉依本條例第44條第1項的規定，都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，給予適度之建築容積獎勵。更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用（第45

條第1項）。二、 稅捐優惠依本條例第46條規定及第47條的規定，可獲得地價稅或田賦等稅捐優惠三、資金募集及證券化（一）、依本條例第49條第1項的規定，股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於經主管機關劃定應實施都市更新地區之都市更新事業，得按其投資總額百分之20範圍內，抵減其都市更新事業計畫完成年度應納營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後4年度抵減之。（二）、證券管理機關得視都市更新事業計畫財源籌措之需要，核准設立都市更新投資信託公司發行都市更新投資信託受益憑証，募集都市更新投資信託基金（本條例第50條第1項）。該筆基金為封閉型基金，限於投資都市更新區域內的不動產及實施都市更新企業所發

行的有價證券等。第四章 合法建築物所有權之處理一、處理方式依本條例第39條第1項之規定，權利變換範圍內合法建築物由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。同條第2項復規定，如果無法達成協議，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定合法建築物所有權之權利價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按合法建築物所有權之價值占原土地價值比例，分配予各該合法建築物所有權人，其原有之合法建築物所有權消滅。 本條除規定坐落於權利變換範圍內之土地上合法建築物所有權之處理方式外，尚包括所設定之地上權等用益物權及三七五耕地租約。二、問題研究（一）、合法建築物所

有權人因分配而取得之土地及建築物之性質本條例第35條的規定中，所謂「視為原有」之意義非謂其為原始取得的性質，應為繼受取得。合法建築物所有權人參與權利變換所分配之土地及建築物，應類推適用本條例第35條之規定始為妥當。（二）在信託關係存續中合法建築物所有權人之認定在信託關係存續中關於合法建築物所有權人之認定，鑑於現行土地登記制度中，信託登記之記載足以清楚得知信託關係人的身份，為避免受益人日後行使撤銷權所造成之不確定進而影響都市更新事業之進行，因此在信託關係下，本條例第39條所稱合法建築物所有權人之認定應以受益人為準，此於委託人即受益人時尤然。（三）合法建築物為共有關係時之處理合法建築物所有權如為共

有狀態時，在分別共有的情形，共有人依本條例第39條與土地所有權人進行協議或參與權利變換分配，性質上既然屬於共有物之處分，即應依土地法第34條之1第1項所規定之方式進行之。合法建築物為公同共有時亦同。第五章 他項權利的處理第一節 地役權一、處理方式依本條例第38條規定：「權利變換範圍內設定地役權之土地，該地役權消滅。 前項地役權之設定為有償者，地役權人得向土地所有權人請求相當補償；補償金額如發生爭議時，準用第32條規定辦理。」，自前述內容可知本條例強制規定地役權消滅，此亦為物權之消滅原因之一。二、 問題研究（一）權利變換範圍內之土地為需役地時之處理本文認為如權利變換範圍內之土地為需役地時，無

論原先地役權內容係不為景觀妨礙之消極地役權，亦或是地役權人得於供役地上為一定積極行為，例如通行、汲水等之積極地役權，均有助於都市更新目的之達成，因此原則上地役權應繼續存續。（二）、公用地役關係是否消滅至於公用地役關係，由本條例第30條第1項之規定可知，都市更新單元內必然存有道路等公共設施之規畫。如此一來原先供公眾通行之既成道路，或已抵充成為道路或將因新闢建之道路而遭受取代並喪失功能，在此情形下符合大法官會議釋字第400號之要件，故公用地役關係已無存在的必要，應予以廢止。另外，本條例第36條有關土地改良物拆遷的規定應優先適用，故民法第839條所訂的取回權，於地役權消滅時無類推適用之餘地第二節

地上權一、處理方式依本條例第39條第1項之規定，權利變換範圍內由土地所有權人及地上權人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。同條第2項復規定，如果無法達成協議，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定地上權人之權利價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按地上權之價值占原土地價值比例，分配予各該地上權人，其原有地上權消滅。二、問題研究（一）、法定地上權參與權利變換分配在法定地上權的部分，其產生雖因法律規定而來，但本質上卻與一般的地上權無異，故法定地上權人亦可依本條之規定參與權利變換分配。惟依本條之規定與土地所有權進行協議並依協議之結果履行或參與權利變換分配均已涉及處分行

為，而該地上權既係依法律規定而取得，依民法第759條之規定，非經登記不得處分其物權。故本文認為法定地上權人如欲依本條規定參與權利變換制度，應先依土地豋記規則第27條辦理地上權登記後始得為之。（二）、區分地上權參與權利變換分配區分地上權與普通地上權僅在於支配客體上下範圍立體空間之量上存在差異，本質則無差別，故區分地上權人亦為本條例所規範之範圍。但如果係因公共建設為取得土地利用所設定之區分地上權，由於其顯然無法因權利變換制度而獲得替代，亦非權利變換制度所欲解決之課題，故本文認為本條例第39條之規定，對於因公共建設所取得之區分地上權，應做目的性限縮，於此情形不適用之。另外有關民法第839條地上權人的

取回權、土地所有權人的購買權，及第840條權利之行使，於本條例第39條之情形均不適用之。第三節 永佃權及農用權一、處理方式依本條例第39條第1項之規定，權利變換範圍內由土地所有權人及永佃權人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。同條第2項復規定，如果無法達成協議，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定永佃權人之權利價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按其價值占原土地價值比例，分配予各該永佃權人，其永佃權消滅。永佃權人如對實施者對其權利價值估算存有爭議，依本條例第39條第3項之規定準用第32條之規定辦理。二、問題研究有關民法修正草案中用以取代永佃權的農用權，雖然其

尚未通過立法，但仍將其列入研究的範圍，現說明其結論如下：（一）定有期限的永佃權其法律適用定有期限的永佃權，應適用本條例第37條有關耕地三七五租約之處理方式。而耕地三七五減租條例第13條第1項所規定，永佃權人得請求特別改良費用償還之權利，於本條例第39條之情形並不適用，農用權人亦同。（二）農用權人請求延長農用權期間的適用依民法修正草案第841條之11第3項的規定，如農用權人未及時收穫而土地所有權人又不願以時價購買時，農用權人得請求延長農用權期間至出產物可收穫為止，但最長不得逾六個月，土地所有權人不得拒絕。本條雖係為維護農用權人之利益而設，然因權利變換地區實施者進行建築物之改建、重建首須將基地清理

完成，以使都市更新順利快速之進行，故本條例第36條規定，由實施者公告通知土地改良物之所有權人、管理人或使用人限期30日內自行拆除或遷移。本文以為如將來該草案通過且本條例亦配合修正將其列入以取代永佃權，本條例第36條對該規定而言仍屬於特別法之關係，故應排除該規定之適用。第四節、抵押權之處理一、處理方式依都市更新條例第40條第1項之規定，權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權，除自行協議消滅者外，由實施者列冊送該管登記機關，於權利變換後分配土地及建築物時，按原登記先後，登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物；其為合併分配者，抵押權之登載，應以權利變換前各宗土地或各幢 (棟) 建築物之權利

價值，計算其權利價值。實施權利變換範圍內之土地或建築物所有權人未受土地及建築物分配者，或不願參與分配者，其原設定抵押權之權利價值，由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償之數額，代為清償或回贖。二、問題研究（一）、更新完成前有關原先抵押權之存續並兼論典權1、就建築物部分，依本條第40條之規定，在當事人無法自行協議消滅時則由實施者列冊送該管登記機關，於權利變換後，按原登記先後，登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物時，則於「實施者列冊送該管登記機關」至「登載」完成這段期間之中（以下稱列管期間），抵押人因參與權利變換將獲得分配土地及建築物的權利，應屬於民法第881條第1項但書的代位

物，建築物原所設定的抵押權並不消滅，與平均地權條例第64條第2項的結論相同，惟在此列管期間內抵押權人之權利轉變成為權利質權之性質，但是因為本條例第40條第2項的規定，列冊的抵押權於權利變換完成後按原登記先後登載於抵押人所分配的土地及建築物，又轉變成為抵押權。故依都市更新權利變換實施辦法第7條之2的規定，如未受土地及建築物分配或不願參與分配且其土地或合法建築物經設定抵押權、典權或辦竣限制登記者，始應辦理塗銷登記。2、土地部分土地的部分，無論是進行市地重劃或是都市更新其本身並無滅失的問題，民法第881條第1項的規定似無適用的餘地，但此時本條例第40條第2項在解釋上亦應與平均地權條例第64條第2項結

論同，如獲土地及建築物之分配者，其抵押權並不消滅，並由實施者列冊送該管登記機關，於權利變換後，按原登記先後，登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物。3、兼論典權之部份如同平均地權條例第64條第2項，本條例第40條規範的內容除了抵押權之外尚包含典權。本文認為應採取與平均地權條例第64條第2項相同的結論，如獲土地及建築物之分配者典權仍繼續存在。而典權的標的物為土地時亦然。（二）、以地上權、典權或永佃權為標的之抵押權人於本條例第40條的適用地上權人、典權及永佃權人依本條例第39條之規定可參與分配土地及建築物，而所分配之部分實為原有權利之轉換。為保障債權人之權利不因標的滅失導致抵押權消滅，故

以地上權、典權或永佃權為標的之抵押權，應類推適用本條例第40條之規定處理，法定抵押權亦同。第五節 典 權一、處理方式由於本條例第40條將典權與抵押權併同規定，因此有關典權之處理方式與抵押權同，於此不再贅述。二、問題研究（一）、典權人及抵押權人參與權利變換分配自本條例第3條第5款對於權利變換的定義中出發，典權人及抵押權人可與土地所有權人協議參與權利變換分配，使得典權人及抵押權人可擁有其他確保其債權的方式。（二）、出典人之回贖及典權人留買、找貼的行使出典人於「實施者列冊送該管登記機關」至「登載」完成這段期間之中（下稱列管期間），出典人仍可行使其回贖權。另外，直轄市、縣 (市) 主管機關於權利變

換計畫書核定後，雖然已依本條例第33條的規定公告禁止土地及建築物之移轉、分割或設定負擔時，典權人於此列管期間仍可依民法第923條第2項之規定取得典物之所有權。而出典人於列管期間內亦可依民法第926條第1項的規定對典權人行使找貼。至於典權人的留買權，於土地所有權人之土地及建築物因權利變換而分配予權利變換關係人的情形時，並不適用。第六章 租賃權、使用借貸及違章建築之處理一、處理方式（一） 本條例第37條的規定：「權利變換範圍內出租之土地及建築物，因權利變換而不能達到原租賃之目的者，租賃契約終止，承租人並得依下列規定向出租人請求補償。但契約另有約定者，從其約定︰1、出租土地係供為建築房屋者，承租人

得向出租人請求相當一年租金之補償，所餘租期未滿一年者，得請求相當所餘租期租金之補償。2、前款以外之出租土地或建築物，承租人得向出租人請求相當二個月租金之補償。權利變換範圍內出租之土地訂有耕地三七五租約者，應由承租人選擇依第39條或耕地三七五減租條例第17條規定辦理，不適用前項之規定。（二） 依據都市更新條例第41條的規定：「處理方式權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核；有異議時，準用第32條規定辦理。」。二、問題研究（一）、所謂「因權利變換而不能達到原租賃之目的者」的認定本條例第37條中，所謂「因權利變換而不能達到原租賃之目的者」，

已非前提條件之語句，其應解為只要實施都市更新權利變換時，其原存在的租賃關係即應歸於消滅並依本條例第37條的規定處理始較妥適。而基於保障承租人之立場，如基地租賃已依土地法第102條的規定完成地上權的登記時，承租人可選擇依本條例第37條的規定或依第39條的規定處理之。另外，因民法第425條之1的規定所成立之租賃契約亦有本條例第37條的適用，但如果當事人間就租金的部份尚未達成協議時，在適用本條的規定前，應依民法第425條之1第2項的規定先請求法院定之。（二）、本條例第37條第1項所定租金的計算標準當承租人行使本條例第37條第1項所定的權利時，應以約定的租金為準。惟承租人就超過土地法第97條第1項上限

的租金拒絕給付，基於平等原則，當其行使本條例第37條第1項所定的權利時，則應以土地法第97條第1項所定的租金為準（月租金則依比例分算之）。至於約定的租金已依土地法第97條第2項的規定為減定，契約內容已經變更，計算上自以減定後的租金為準。另外依實務見解，出租供營業使用的房屋因承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，故不受土地法第97條第1項所定之標準的限制，此一類型的租賃關係自然亦係以約定的租金為準。又基於相同的理由，供營業使用的基地租賃亦應以約定的租金為準，不受土地法第97條第1項的限制，特此說明。（三）、農業用地租賃的法律適用都市更新區域之內的土地，如曾訂立農業用地租

賃時，如此農業用地租賃係做為農業設施或農舍的設置，其性質上實與基地租賃同，故此種情形似應適用本條例第37條第1項第1款的規定，其餘以外的農業用地租賃則適用該條第1項第2款的規定。農業用地租賃的承租人在行使第37條第1項的權利時，金額的計算以契約約定的租金為準。（四）、使用借貸關係的適用如不動產的利用關係為使用借貸，在實施都市更新時，貸與人得依民法第472條第1款的規定，終止使用借貸關係收回借用物。（五）、違章建築之處理1、實施者依本條例第41條的規定提出處理方案時，如舊違章建築物未曾買賣交易仍為原先建造人所使用，應以該建造人為處理對象。如舊違章建築物已經出售，則以購買舊違章建築物之買受人為對象

。2、關於舊違章建築戶是否可以參與權利變換分配的問題，由於本條例第41條對於舊違章建築物的處理方式未為具體的限定，為使實施者具有較大的彈性解決此一複雜的難題，俾都市更新得以順利進行，對於此一問題應持肯定的見解。另外，本條例第41條雖僅規定舊違章建築的處理，但是此範圍以外的違章建築，如其並未無權佔有他人的土地時，亦應類推適用本條例第41條的規定。至於屬於無權佔有他人土地之違章建築，則依照本條例第36條的規定辦理，以免阻礙都市更新事業的進行。第七章 公寓大廈於本條例第37條至第41條之適用及協議合建時建築物之處理一、關於公寓大廈於本條例第37條至第41條之適用問題研究（一）、區分所有權人得否以部

分權利參與權利變換分配查本條例第39條的規定雖然並未為將土地及建築物視為一體而進行處理，惟本文認為參與權利變換分配亦屬於處分行為的一種，僅以部分權利價值參與分配（土地或建築物），雖無造成法律關係複雜之虞，但如此一來恐將造成權利變換計畫的複雜性從而導致都市更新進行的推遲。故基於處分一體化原則的精神，區分所有權人不得僅以其專有部分連同共用部分或基地之應有部分參與權利變換分配。（二）、基地使用權為地上權或租賃權的處理區分所有權人的基地使用權為地上權時，對於地上權的處理，依本條例第39條的規定。有關民法第839條及第840條權利之行使，均無適用之餘地。另外，由於參與權利變換亦屬對於不動產的處分，基於區

分所有建築物處分一體化的原則，在基地使用權為基地租賃時，應該允許區分所有權人得將其基地的租賃權併同參與權利變換分配。本條例第37條第1項第1款的規定，於租用基地興建公寓大廈時應不適用之，建議將此一規定修正，於適用公寓大廈之情形時加以排除。（三）、違章建築及專用權的處理在違章建築的處理，除舊違章建築的處理依照本條例第41條的規定外，新違章建築亦應類推適用本條例第41條的規定處理之。而有關專用權的部份，本條例對於公寓大廈區分所有權人所屬的專用權應如何的處理並未特別加以規範。本文認為此專用權係附屬於專有部份而存在，可以增加專有部分的附加價值，故現行對於專用權的處理，應由不動產估價師對於勘估標的進行估

價時，將專用權的價值計入合法建築物所有權之權利價值中，並依據該權利價值參與權利變換分配。二、都市更新以協議合建的方式實施時建築物之處理問題研究（一）、協議合建的處理就存在於都市更新單元內的土地上之合法建築物、他項權利、租賃權及違章建築等，在協議合建或協議價購的情形，依照已達成之協議辦理即可。至於無法達成協議但可以權利變換方式參與與分配的部份，既然係以權利變換的方式，則當然適用本條例第37條起至第41條止的相關規定處理。（二）、申請徵收時舊違章建築的一併徵收在由實施者申請徵收及讓售的情形，依土地徵收條例第35條第1項的規定，被徵收之土地或建築改良物應有之負擔（指他項權利價值及依法應補償耕地三七五

租約承租人之地價），以該土地或建築改良物應得之補償金額為限，由該管直轄市或縣 (市) 主管機關於發給地價補償費或建築改良物補償費時為清償結束之，被徵收之土地或建築改良物原設定之他項權利因徵收而消滅。至於舊違章建築，為保障舊違章建築戶的權益，減少推行都市更新的障礙，符合本條例第41條的立法目的，故應將其認定為徵收條例第5條第1項的原則而一併徵收，始為妥當。